Beiratsinformation
Ehrenamt mit begrenzter Haftung?
Verwaltungsbeiräte tragen Verantwortung – und können teure Fehler machen. Von Schadenersatzansprüchen können sie sich aber schützen.
Verwaltungsbeiräte üben nicht nur verantwortungsvolle, sondern auch umfangreiche Tätigkeiten aus. Für ihr Engagement erhalten sie meist keine oder eine nur sehr geringe Vergütung als Aufwandsentschädigung. Doch wer sich des (Ehren-) Amtes für die Wohnungseigentümergemeinschaft annimmt, kann bei seiner Ausübung teure Fehler machen. Entsteht der WEG in der Folge finanzieller Schaden, muss der Verursacher selbst dafür einstehen – oder ggf. seine Versicherung, in diesem Fall eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.
Wofür haften Beiräte?
Die Haftung droht Verwaltungsbeiräten grundsätzlich dann, wenn sie im Rahmen ihrer Beiratstätigkeit schuldhaft Fehler begehen. Solche Ansprüche aufgrund fahrlässig oder grob fahrlässig verursachter Schäden können über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte gedeckt werden. Ist ein entstandener Vermögensschaden versichert, werden von der Versicherungsgesellschaft berechtigte Ansprüche zurückgewiesen. Marktübliche Versicherungskonzepte decken allerdings oftmals lediglich die in §29 Abs. 2 und 3 WEG definierte Tätigkeit des Verwalterbeirats ab. Da Verwaltungsbeiräte darüber hinaus häufig weitere Aufgaben übernehmen, ist diese Begrenzung kritisch zu betrachten. Dazu Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein, Institut für Wohn- und Immobilienrecht Universität Innsbruck: ,,Eine Begrenzung der versicherten Tätigkeit auf § 29 Abs. 2 und 3 ist nicht nur aus der Sicht des Verwaltungsbeirats kritisch. Auch der Immobilienverwalter hat ein Interesse daran, dass die Beiräte im Rahmen ihrer – ja immerhin ehrenamtlichen – Arbeit richtig versichert sind. Manchmal verweisen Immobilienverwalter im Rahmen der Beiratswahl auf den bestehenden Schutz für Beiräte, die sich daraufhin abgesichert wähnen. Schließt der Versicherungsschutz dann maßgebliche Risiken nicht ein, kann dies auch für den Immobilienverwalter zur Haftungsfalle werden. Da in der Praxis größere Haftungsrisiken eher nicht im Zusammenhang mit der Erfüllung der Aufgaben gemäß § 29 Abs. 2 und 3 WEG bestehen, ist ein Verzicht auf diese Einschränkung des Deckungsumfangs äußerst wichtig! Das (OLG Düsseldorf, 24.9.1997 – 3 Wx 221/97) plastisch auf. Der Verwalter durfte nur mit Unterschrift eines Beirats über das Rücklagenkonto verfügen. Der Beirat erteilte die Unterschrift, ohne die Voraussetzungen für die Zahlung zu prüfen. Das Gericht fand das grob fahrlässig und der Beirat musste 100.000 DM Schaden ersetzen.
Versichert, aber richtig
Bei solchen Vertragsabschlüssen für Verwaltungsbeiräte ist daher unbedingt darauf zu achten, dass keine Begrenzung der versicherten Tätigkeit auf § 29 Abs. 2 und 3 WEG vereinbart wird. Vielmehr sollte die Tätigkeit des Versicherungsnehmers oder der versicherten Personen in ihrer Eigenschaft als Verwaltungsbeirat umfasst sein. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sollte zudem Folgendes umfassen:
- Ausschluss der Selbstbeteiligung im Schadenfall
- Unbegrenzte Personenzahl der Verwaltungsbeiräte
- Mitversicherung der Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander
Umfassender Versicherungsschutz muss übrigens nicht teuer sein – im Fokus sollten aber die Leistungsinhalte und nicht die vermeintlich niedrigsten Prämien stehen. Schon ab jährlich € 85,– inklusive gesetzlicher Versicherungssteuer kann sich der Beirat gegen alle Eventualitäten absichern. Empfohlen wird eine Versicherungssumme von mindestens € 100.000,–, zweifach maximiert pro Versicherungsjahr.
AG Schwabach WEG §§ 10 Abs. 2, 16 Abs. 2, 23 Abs.4
1.) Eine einen Änderungsanspruch begründende Unbilligkeit im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3
WEG liegt nicht bereits dann vor, wenn eine in der Gemeinschaftsordnung geregelte
Kostenverteilung zwar ungewöhnlich, aber nicht als ,,nicht sachgerecht“ erscheint.
2.) Ist dem Erwerber eines Wohnungseigentums eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene
Kostenverteilungsregelung von Anfang bekannt und waren deren praktische Auswirkungen
absehbar, kann er nicht mit dem Einwand der Unbilligkeit eine Änderung der
Kostenverteilung verlangen.
3.) Auch eine jahrzehntelange Anwendung eines vereinbarungswidrigen
Kostenverteilungsschlüssels führt nicht zur wirksamen Änderung der in der
Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilung. Eine mit dem vereinbarungswidrigen
Schlüssel beschlossene Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären
4.) Ein Wirtschaftsplan widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu
erklären, wenn er Bezug nimmt auf einen seit 30 Jahren praktizierten, aber nicht wirksam
vereinbarten Kostenverteilungsschlüsssel.
AG Schwabach, Urteil vom 18.06.2010, 9 C 1355/09 WEG
WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 16 Abs. 3, 21 Abs. 8
1.) Wird ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG abgelehnt,
kann zur Durchsetzung des Änderungsanspruchs der Beschluss angefochten und eine
Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG beantragt werden. Eine solche Änderung kann aber nur
unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden.
2.) Ein schwerwiegender Grund, vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel
abzuweichen, setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung
verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich um mindestens um 25 vom
Hundert) höheren Belastung als eine Verteilung nach den Wohn- oder Nutzflächen führt.
Dieser Wert ist bei einer Abweichung von mehr als 70 vom Hundert weit überschritten.
3.) Das Maß der finanziellen Mehrbelastung ist nicht alleiniges Kriterium für die Beurteilung der
Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Verteilungsschlüssel. Hierzu bedarf es
einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls.
4.) Der Unbilligkeit eines Festhaltens an der geltenden Regelung steht jedoch die bei Erwerb
bereits bestehende Erkennbarkeit der – vermeintlich oder tatsächlich – nicht sachgerechten
Kostenbelastung und das Vertrauen des Erwerbers auf den Bestand des geltenden
Kostenverteilungsschlüssels grundsätzlich entgegen.
5.) Die Erkennbarkeit und der Vertrauensschutz dürfen nicht überbewertet werden, wenn sich
die ursprünglich vereinbarte Regelung von Anfang an oder aufgrund Grund nach der
Aufteilung in Wohnungseigentum eingetretener Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig
erweist.
6.) Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmen sich nicht
nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung.
7.) Bei der Berücksichtigung unterschiedlicher Nutzungen von Wohnungs- oder Teileigentum ist
von einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung auf der
Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der
Sondereigentumseinheiten auszugehen.
BGH, Urteil vom 17.12.2010, V ZR 131/10
