Muss die Zustimmung immer schriftlich erfolgen?
Im Wohnraummietrecht kann der Vermieter vom Mieter gemäß § 558 BGB unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Juristisch erfolgt dies über einen Änderungsvertrag zum ursprünglichen Mietvertrag. Es bedarf also eines Angebots und einer Annahme. Das Angebot stellt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 a BGB dar. Dieses Angebot muss der Vermieter in Textform abgeben. Die Annahme des Mieters gemäß § 558 b ist allerdings formfrei möglich. Sie kann also auch durch schlüssiges Handeln (konkludent) erfolgen, indem der Mieter die erhöhte Miete einfach zahlt. Eine solche konkludente Handlung setzt aber voraus, dass der Vermieter aus diesem Verhaltenden Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit auch die verlangte Zustimmungserklärung abgeben.
Insofern stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, ob ein Mieter alleine durch die Zahlungen des Erhöhungsbetrages schon die notwendige Zustimmungserklärung abgegeben hat.
Was sagen die Gerichte?
Soweit der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung aufgefordert hat, kann nach Auffassung einiger Instanz-Gerichte bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung gewertet werden (LG Berlin, GE 2009, 1626; LG Trier, WuM 1994, 217). Eine Zahlung unter Vorbehalt soll aber nicht genügen ( AG Schöneberg, GE 2009, 117). Der BGH hat im Jahre 1998 entschieden, dass erst nach mindestens 2 Zahlungen von einer Zustimmung ausgegangen werden kann (NJW 1998, 445).
Im Januar 2018 hat der BGH diese Rechtsprechung noch einmal unterstrichen (VIII ZB 74/16). Dort hatte ein Mieter der Mieterhöhung zwar nicht zugestimmt, die erhöhte Mieter aber dreimal hintereinander gezahlt. Der BGH erblickte hierin eine Zustimmungserklärung.
Praxishinweis:
Der BGH lässt ausdrücklich die Frage offen, ob bereits eine einmalige Zahlung des Erhöhungsbetrages als Zustimmung zu werten ist. Insofern sollte in jedem Fall die (vorbehaltlose) zweite Zahlung des Mieterhöhungsbetrages abgewartet werden.