Wissenswertes
Über den IVD
Der Immobilienverband Deutschland IVD – Die Immobilienunternehmer ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD betreut mehr als 6.000 Mitgliedsunternehmen mit gut 100.000 Beschäftigten. Die 1.800 Wohnungsverwalter im IVD verwalten rund 3,5 Millionen Wohnungen. Die Immobilienmakler des Immobilienverbandes beraten jährlich rund 40 Prozent aller Immobilientransaktionen. Damit setzen sie über 405.000 Vermittlungen pro Jahr mit einem Transaktionsvolumen von knapp 95 Millionen Euro um.
Die Immobilienbewerter stellen die Königklasse dar, wenn es um den Marktwert einer Immobilie geht. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen auch Bauträger, Finanzdienstleister und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft.
Die Aufnahme in den IVD Verband erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Der vollständige Name des Verbandes lautet: „Immobilienverband Deutschland IVD Bundesland der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.“. Der IVD ist 2004 hervorgegangen aus den Traditionsverbänden Verband Deutscher Makler (VDM) und Ring Deutscher Makler (RDM), Bundesverband. Der IVD blickt somit auf eine langjährige Historie zurück. Der RDM hatte sich 1924 gegründet.
Der Verwaltungsbeirat
Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist keine zwingende gesetzliche Vorgabe, gleichwohl ist sie sinnvoll und entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere für größere Gemeinschaften ist es in der Regel von Interesse, dass ein kleineres Gremium als Bindeglied zwischen der Gemeinschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. den einzelnen Eigentümern und der Verwaltung fungiert. Mit der Bestellung zum Verwaltungsbeirat wird – rein rechtlich betrachtet – zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats ein Schuldverhältnis begründet, aus dem wechselseitige Rechte und Pflichten resultieren. Vor diesem Hintergrund befasst sich der nachfolgende Artikel mit Fragen zur Vergütung und zu den Pflichten des Verwaltungsbeirats sowie etwaig hieraus resultierenden Haftungsrisiken.
Bestellung, Aufwandsentschädigung, Vergütung
$ 29 Abs, 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEC) begründet die Befugnis der Gemeinschaft, Wohnungseigentümer per Beschluss zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zu bestellen, verpflichtet aber nicht dazu. Die Frage, ob überhaupt und wie viele Eigentümer als Beirat bestellt werden, entscheiden die Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsrecht nach billigem Ermessen, lediglich wenn mehrere Personen bestellt sind, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen.
Das Gesetz sieht nicht vor, dass die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats unentgeltlich wahrzunehmen ist. Tatsächlich
dürfte dies jedoch der Regelfall sein. Unbeschadet hiervon
können Verwaltungsbeiratsmitglieder den Ersatz erforderlicher Aufwendungen verlangen, Pauschalierungen dürfen
hierbei beschlossen werden, solange diese angemessen
sind und nicht zu versteckten Honorarzahlungen führen.
Aus der Formulierung in & 29 Abs. 3 WEG ist jedoch ersichtlich, dass eine entgeltliche Tätigkeit‘ grundsätzlich zulässig ist. Die Wohnungseigentümer beschließen daher im
Rahmen billigen Ermessens über das ‚Ob„ und Wie’ einer
Vergütung.
Aufgaben und Pflichten
Mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelungen hat der Verwaltungsbeirat die ihm obliegenden Aufgaben nach
allgemeinen Grundsätzen, d. h, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Mitglieds, zu erfüllen. Nach dem Gesetz hat der Verwaltungsbeirat die Pflicht, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Des Weiteren soll er Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen prüfen und mit einer Stellungnahme versehen: Über die gesetzlich vorgesehenen hinaus können dem Verwaltungsbeirat aufgrund besonderer Vereinbarung oder auch per Beschluss weitere Aufgaben übertragen, aber auch die gesetzlichen Pflichten eingeschränkt werden. In gewissen Grenzen ist es auch möglich, dem Verwaltungsbeirat Entscheidungskompetenzen einzuräumen. Grundsätzlich ist dafür aber dessen Bereitschaft erforderlich, diese zusätzlichen Aufgaben zu übernehmen, er kann sich aber auch – wenn eine solche Aufgabenerweiterung nach seiner Bestellung beschlossen wird = durch Niederlegung des Amtes neuen Pflichten entziehen.
Quelle: Olaf Linke / Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht in der Berliner Kanzlei Wanderer und Partner.
Wertermittlung: Wie viel Haus oder Wohnung wert sind
Viele Eigentümer wissen nicht, was ihre Immobilie wert sein könnte. Vor allem bei einem anstehenden Verkauf sollte ihr Marktwert professionell ermittelt werden. Damit dem Verkäufer kein Geld entgeht.
Kostenlose Online-Rechner geben eine grobe Einschätzung. Wenn die Verkaufsabsicht konkreter wird, sollte aber ein Gutachten erstellt werden.
Hierfür wendet man sich am besten an Experten wie qualifizierte Makler oder Gebäudesachverständige. Denn jede Immobilie ist ein Unikat. Ihr Standort, der Zustand, Ausstattung und Sanierungsstatus fließen in die Wertermittlung ein. Schließlich geht es um hohe Vermögenswerte. Drei Kriterien sind dabei wichtig. Erstens die Lage des Gebäudes. Hierbei spielt neben der verkehrlichen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahn-Nähe), die Nachbarschaft eine Rolle: ist die Wohnlage ruhig gelegen? Wie gut ist die Versorgung mit Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten etc.?
Bauqualität und regelmäßige Modernisierungen
Ein zweiter wichtiger Faktor ist die Bauqualität, die sich unter anderem aus dem Baujahr ergibt: bei Häusern aus den 1990er Jahren ist beispielsweise die Gebäudedämmung und der Trittschallschutz besser, als bei Immobilien aus den 1970er Jahren. Auch die Frage, ob das Haus unterkellert ist, in massiver Bauweise errichtet wurde oder ein Fertighaus ist, spielt eine Rolle. Ist die Heizung über 30 Jahre alt, sind Fenster und Bäder veraltet, reduziert sich der Marktwert gegenüber einem gepflkegteren Objekt, an dem regelmäßig Modernisierungen vorgenommen wurden, um bis zu 20%.
Drittens fließt die Nachfrage in die Preisfindung ein. Der Boom in vielen Ballungsgebieten führt dazu, dass sich die Immobilienpreise in den zurückliegenden zehn Jahren teils um 30-100% erhöhten. Aber dies ist nicht überall so: in ländlichen Regionen, in wirtschaftlich schwächeren Städten sind die Preise eher stabil geblieben.
Die Kosten für eine detaillierte Expertise belaufen sich auf 1.500-2.500€. Dies ist abhängig von Größe, Zustand und Baujahr des Gebäudes. Eine zehn Jahre alte Eigentumswohnung ist in der Regel einfacher zu taxieren, als ein sanierungsbedürftiger Bauernhof aus den 1920er Jahren.
Dortmund: Steuern sparen bei Hauskauf und Modernisierung
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft und selbst einzieht, kann einen Teil seiner Renovierungsarbeiten als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen. Hierfür gilt eine Obergrenze von jährlich 1.200€, der Eigentümer erhält 20% erstattet. Anerkannt werden Lohnt-, Fahrt- und Maschinenkosten, keine Materialausgaben. Auch Mieter können beim Finanzamt solche Handwerkerrechnungen einreichen, etwa wenn eine Malerfirma ihre vier Wände streicht. Übernimmt ein Käufer mit der Immobilie auch Möbel oder eine Einbauküche, kann er seine Grunderwerbssteuer mindern, indem er den geschätzten Einbauküchenwert im Kaufvertrag auflistet und vom zu versteuernden Kaufpreis abzieht. Gleiches gilt für übernommenes Heizöl. Einen besonderen Status genießen Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie. Neun Prozent ihrer Ausgaben für Sanierung und Erhaltung dürfen sie über zehn Jahre steuerlich geltend machen. Alle Maßnahmen müssen vorab mit der Denkmalbehörde abgesprochen werden.
Neu: Investionen ins Energiesparen werden steuerlich gefördert
Seit Anfang 2020 können energetische Sanierungsmaßnahmen bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern von der Steuer abgesetzt werden, und zwar 20% der Aufwendungen, verteilt auf 3 Jahre. Der Höchstbetrag der Ermäßigung liegt bei 40.000 €. Somit sind Maßnahmen bis zu einem Umfang von 200.000 € förderungsfähig. Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein. Gefördert werden Vorhaben wie die Dämmung von Wänden und Dach, die Erneuerung von Fenstern, der Einbau eoner Lüftungsanlage sowie einer neuen Heizung. Die Maßnahmen können nicht zusätzlich als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden und müssen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden.
Vermieter profitieren am meisten von Steuerabschreibungen
Die größte Steuerersparnis erhalten allerdings nicht Eigennutzer, sondern Vermieter von Wohnungen und Häusern. Sie können einen Teil ihrer Finanzierungsausgaben geltend machen. Auch bei Modernisierungsausgaben sind sie bessergestellt als Selbstnutzer. Diese Summen können sie mit ihren Mieteinnahmen aus dem jeweiligen Gebäude gegenrechnen.
Dortmund: Warum die Stadt die höchsten Ladenmieten des Ruhrgebiets hat
Dortmund ist der führende EInzelhandelsstandort im Ruhrgebiet. Während die Ladenmieten beispielsweise in den Haupteinkaufsstraßen in Essen bei ca. 95 €/m² Verkaufsfläche liegen, sind sie in Dormtund bei 210 €/m² angesiedelt. Auch andere Städte wie Oberhausen oder Mülheim an der Ruhr reichen bei weitem nicht an dieses Niveau heran. In diesen Kommunen liegen die Spitzenmieten bei ca. 55 €.
Diese Entwiklung hat verschiedene Gründe. Zum einen profitiert Dortmund von seiner Lage im östlichen Ruhrgebiet und damit verbunden von einem großen Einzugsgebiet, das sich aus Kommunen Westfalens und Sauerlands speist. Städte wie Unna, Schwerte, Kamen und Hagen haben keine vergleichsbare Einzelhandelsstruktur. Zum Shopping fahren daher viele Einwohner nach Dortmund. Außerdem ist in anderen Teilen des Ruhrgebiets die Konkurrenz der Nachbarstädte um die Kunden sehr viel größer als in der Region Dortmund. Dazu trug letzlich auch der Bau zahlreicher Einkaufszentren bei wie des Centro in Oberhausen.
Gastronomisches Angebot erhöht Verweildauer
Außerdem verfügt Dortmund über eine attraktive Innenstadt, die neben den EInkaufslagen Westen- und Ostenhellweg sowie Kampstraße ein großes gastronomisches Angebot bereithält, dass die Verweildauer der Besucher erhöht. Insgesamt zählt die Dortmunder City über 200.000 Quadratmeter Verkaufsflähe, rund 600 Einzelhändler sind hier aktiv. Hinzu kommt, dass die Stadt sich mit dem Konzept „City 2030“ seit Jahren bemüht noch attraktiver zu werden. Eines der Projekte sind der Umbau der Kampstraße zu einem Boulevard. Ferner sollen wichtige Eingangspunkte der Stadt, der nördliche sowie der südliche Bereich des Hauptbahnhofs, aufgewertet werden.
